Biorąc pod uwagę różne doniesienia i dyskusje w mediach na temat przemian na rynku nieruchomości, można odnieść wrażenie, że mamy do czynienia z tzw. bańką. Na szczęście istnieją konkretne informacje, które jasno wskazują, że nie jest to prawda. Na chwilę obecną nie zaobserwowano przesytu ofert, ciągle brakuje mieszkań.
Odnosząc się do historii, w trakcie ostatniego kryzysu w 2008 roku na rynku wystawiano zbyt dużo domów na sprzedaż, wiele z nich oferowano jako tzw. krótką sprzedaż lub sprzedaż bankową po procesach sądowych, co prowadziło do drastycznego spadku cen. Podczas gdy podaż zwiększyła się na początku bieżącego roku, to ogólnodostępne nieruchomości są wciąż ograniczone, przede wszystkim z powodu braku nowych mieszkań, który odnotowuje się od 15 lat.
Poniższy wykres opiera się na danych Narodowego Stowarzyszenia Pośredników Handlu Nieruchomościami i ukazuje, jak obecna miesięczna podaż dostępnych mieszkań porównuje się do kryzysu rynkowego z 2008 roku. Przy bieżącym tempie sprzedaży, niesprzedane zasoby wystarczą na zaledwie 3,2 miesiąca, co jest o wiele mniej niż w 2008 roku. Na rynku nie występuje wystarczająca ilość ofert sprzedaży, aby ceny gwałtownie spadły, tak jak miało to miejsce 14 lat temu. Niektóre przegrzewające się rynki w kraju notują niewielkie spadki cen, ale nie ma to żadnego związku z kryzysem, który raczej nie nadejdzie.
W przeszłości standardy przyznawania kredytów hipotecznych były bardziej liberalne. W okresie przed kryzysem sprzed 14 lat kwalifikacja do kredytu hipotecznego była znacznie łatwiejsza niż obecnie. Banki wówczas generowały sztuczny popyt, obniżając wymogi kredytowe i ułatwiając uzyskanie finansowania bądź refinansowanie istniejącej hipoteki.
Wtedy instytucje finansowe podejmowały większe ryzyko zarówno w oferowanych produktach hipotecznych, jak i wymogach dla kredytobiorców. Miało to za skutkiem masowe niewypłacalności, przejęcia nieruchomości przez sądy i spadające ceny. Obecnie sytuacja jest odmienna, nabywcy zmagają się z bardziej rygorystycznymi standardami bankowymi.
Poniższy wykres opiera się na danych z Narodowego Stowarzyszenia Bankierów Hipotecznych. Ten indeks dostępności kredytów hipotecznych doskonale obrazuje obecną sytuację. W tym wskaźniku im wyższa wartość, tym łatwiej uzyskać kredyt hipoteczny. Im niższa wartość, tym trudniej. W ostatnim raporcie indeks zmniejszył się o 5,4%, co wskazuje na zaostrzenie wymogów.
Wykres przedstawia również, jak odmienna jest obecna sytuacja w porównaniu z gwałtownym wzrostem dostępności kredytów, który doprowadził do kryzysu w 2008 roku. W ciągu ostatnich 14 lat rygorystyczne wymogi kredytowe przyczyniły się do uniknięcia sytuacji podobnej do ostatniej fali przejęć nieruchomości przez sądy. Aktualna liczba spraw sądowych o przejęcie niespłaconych nieruchomości jest znikoma w porównaniu z kryzysem sprzed 14 lat.
Innym aspektem różniącym się od tamtego okresu jest liczba właścicieli domów zagrożonych przejęciem po pęknięciu bańki rynkowej. Ilość przejęć sądowych maleje sukcesywnie od czasu ostatniego kryzysu, głównie z powodu kwalifikowania nabywców według nowych standardów, nie wspominając o tym, że obecni właściciele domów mają możliwości, których nie mieli w czasie poprzedniego kryzysu, kiedy wielu dłużników było winnych bankom więcej niż wartość ich nieruchomości. Aktualne zadłużenie większości właścicieli domów jest znacznie niższe niż wartość nieruchomości zastawionych na rzecz hipotek. Jest to głównie spowodowane tym, jak ceny domów rosły w ostatniej dekadzie.
Średnia wartość kapitału własnego przypadająca na statystycznego kredytobiorcę zbliża się obecnie do $300,000, co jest najwyższą wartością od czasu prowadzenia tych statystyk. Tylko niewielka liczba nieruchomości poddawanych przejęciom sądowym trafia w ręce instytucji finansowych. Oznacza to, że kiedy kredytobiorcom brakuje środków, sprzedają swoje domy, zamiast ryzykować utratę nieruchomości na rzecz banków (lub “banksterów”, jak kto woli).
Obecnie właściciele domów znajdują się w zupełnie innej sytuacji. Dla tych, którzy borykają się z problemami finansowymi, istnieje bardzo realna możliwość sprzedaży swojej nieruchomości z dużym zyskiem i uniknięcia ewentualnej utraty na rzecz banków.
Rozważasz sprzedaż swojego domu? Skontaktuj się z nami lub odwiedź nasze biuro, porozmawiajmy o tym, jak możemy pomóc w Twojej sytuacji.
Tom Dudzinski, Designated Managing Broker
Illinois Star Ltd. REALTORS®
847-647-4000
www.Posiadlosc.com