W czasach inflacji gospodarczej, mieszkania na wynajem mają się lepiej niż inne segmenty nieruchomości komercyjnych ze względu na krótki okres obowiązywania umów najmu. Gdy te umowy wygasają, wzrost czynszów pomaga utrzymać równowagę między dochodami z najmu a rosnącymi kosztami operacyjnymi. Równocześnie, wraz z inflacją rosną również pensje mieszkańców, co pozwala im na opłacenie wyższych czynszów.
W trakcie pandemii, średnie czynsze na terenie całych Stanów Zjednoczonych wzrosły o 21 procent, podczas gdy dochody gospodarstw domowych zwiększyły się w podobnym tempie. Chociaż obecne tempo wzrostu czynszów jest mniej agresywne, to jednak na terenie całego kraju czynsze wciąż rosną o 5% w porównaniu z poprzednim rokiem. Mimo że działania Rezerwy Federalnej mające na celu zwalczanie inflacji ostatecznie przyniosą efekty, to jednak mało prawdopodobne jest, aby docelowa inflacja spadła poniżej 2 procent, co pozwoli na dalsze dostosowywanie się poziomów czynszów.
Skutki stóp procentowych i popytu
W porównaniu z innymi opcjami inwestycji w nieruchomości, budynki apartamentowe zajmują wyjątkową pozycję ze względu na ciągłe silne zapotrzebowanie na mieszkania i znaczne ograniczenia nowej podaży. Nawet na rynkach, które doświadczyły rekordowego nowego budownictwa w ostatnich latach, Stany Zjednoczone wciąż borykają się z poważnym niedoborem mieszkań. Według najnowszych badań, w Stanach Zjednoczonych nadal utrzymuje się szacunkowy niedobór 3.8 miliona jednostek mieszkaniowych, a popyt na mieszkania ma przewyższać podaż w dającej się przewidzieć przyszłości.
Rosnące stopy procentowe przyczyniają się do dalszego poszerzania tej luki. Wyższe stopy prowadzą do wzrostu kosztów kapitału, co sprawia, że nowe inwestycje budowlane stają się mniej opłacalne dla deweloperów. W rezultacie obserwujemy mniejszą liczbę projektów deweloperskich, co pogarsza już i tak ograniczoną podaż na rynku.
Trendy demograficzne i zmiany na rynku mieszkaniowym
Na rynku domów jednorodzinnych, kombinacja rosnących stóp procentowych i ograniczonej podaży, która utrzymuje wysokie ceny nieruchomości, sprawia, że posiadanie własnego domu staje się coraz trudniejsze. W rezultacie, gospodarstwa domowe wynajmują mieszkania na dłuższy okres z powodu wyższych wkładów własnych i miesięcznych rat kredytów hipotecznych. Do połowy 2022 roku, udział zakupów domów przez osoby kupujące po raz pierwszy spadł z 34 do 26 procent, osiągając najniższy poziom od co najmniej czterech dekad.
W miarę jak posiadanie własnego domu staje się mniej dostępne dla wielu najemców w całych Stanach Zjednoczonych, będzie to skutkować większą liczbą najemców z konieczności, utrzymując wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości wielorodzinne. Ponadto, kolejna największa grupa najemców, czyli pokolenie Z, wybiera mniejsze, bardziej elastyczne gospodarstwa domowe w pobliżu centrów miejskich, gdzie najczęściej znajdują się wysokogęstościowe budynki mieszkalne.
Potrójne zagrożenie wysokiej inflacji, rosnących stóp procentowych i zmian na rynku realnościowym wzmacnia argumenty za inwestowaniem w nieruchomości wielorodzinne. Dodając do tego trendy długoterminowe, takie jak praca zdalna i rozwój handlu elektronicznego, które w dalszym ciągu negatywnie wpływają na nieruchomości biurowe i handlowe, argumentacja na rzecz inwestowania w sektor nieruchomości wielorodzinnych staje się jeszcze mocniejsza.
Tom Dudzinski, Designated Managing Broker
Illinois Star, Ltd. REALTORS®
www.Posiadlosc.com
(847) 647-4000