Nadchodzi czas publikacji najświeższych danych przez Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Sprzedaży Nieruchomości (NAR) – wiedza ta zawsze wzbudza niemałe poruszenie. W raporcie ujawnione zostaną statystyki dotyczące najnowszych transakcji sprzedaży domów, które mogą, niestety, spowodować dezorientację, a nawet budzić niepokojące skojarzenia. Cała konsternacja wyłania się z faktu, iż NAR prezentuje medianę cen sprzedaży, podczas gdy inne indeksy cen nieruchomości uwzględniają ceny z transakcji wtórnych. W większości indeksów opierających się na wtórnych transakcjach, ceny zaczynają ponownie piąć się w górę. Jednak mediana cen, którą zaprezentuje NAR, może rzucać zupełnie inny światło na sytuację.
Istotne jest zrozumienie, dlaczego wykorzystanie mediany cen domów jako wskaźnika aktualnych trendów wartości nieruchomości, może nie być w tym momencie właściwe. Zgodnie z danymi przekazanymi przez Centrum Badań nad Nieruchomościami na Uniwersytecie Stanu Wichita:
Mediana cen sprzedaży reprezentuje ‘środkową’ cenę sprzedanych domów, co oznacza, że połowa domów sprzedaje się za wyższą cenę, a połowa za niższą. Choć jest to rzetelny wskaźnik typowej ceny sprzedaży, nie jest szczególnie użyteczny do mierzenia wzrostu cen nieruchomości, ponieważ jest zależny od rodzajów sprzedanych domów.
Dla ilustracji, jeżeli ostatnio sprzedano więcej domów z niższego segmentu cenowego, mediana cen sprzedaży zmaleje (ponieważ ‘środkowy’ dom jest teraz domem z niższego segmentu cenowego), nawet jeśli wartość każdego indywidualnego domu rośnie.
Nabywcy nieruchomości zazwyczaj podejmują decyzje na podstawie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego, a nie opartej na ogólnej cenie domu. W sytuacji, gdy stopy procentowe rosną, nabywcy muszą skierować swoje zainteresowanie na tańsze domy, aby utrzymać miesięczne wydatki na akceptowalnym poziomie.
W chwili obecnej, na rynku króluje sprzedaż tańszych domów, co powoduje spadek mediany cen. Ale to nie implikuje, że wartość jakiegokolwiek pojedynczego domu uległa obniżeniu.
Nawet Narodowy Związek Pośredników, instytucja, która publikuje mediany cen nieruchomości, przyznaje, że występują ograniczenia w zdolności takiego rodzaju danych do precyzyjnego odzwierciedlenia sytuacji.
Zmiany w typie analizowanych transakcji wprowadzają zaburzenia do danych dotyczących „mediany” cen nieruchomości.
Przytaczając prostą analogię ilustrującą medianę wartości:
Załóżmy, że masz w kieszeni trzy monety. Uporządkuj je w kolejności rosnącej wartości, od najmniejszej do największej.
Jeśli posiadasz jedną monetę 5-centową i dwie monety 10-centowe, mediana wartości tych monet (czyli wartość środkowa) wynosi 10 centów.
Jeśli natomiast masz dwie monety 5-centowe i jedną monetę 10-centową, mediana wartości tych monet wynosi teraz jedynie 5 centów.
W obu przypadkach wartość 5 centów pozostaje niezmienna – to nadal 5 centów, tak samo jak 10 centów nadal jest warte 10 centów. Wartość każdej monety nie zmieniła się.
To samo dotyczy dzisiejszego rynku nieruchomości.
Podsumowując,
Autentyczne wartości domów rosną na większości rynków w Stanach Zjednoczonych. Mediana wartości, którą przedstawia Narodowy Związek Pośredników, kreuje niestety MYLNE przedstawienie wartości domów na obecnym rynku nieruchomości. Ceny nie maleją, większość obecnych nabywców wybiera tańsze domy z uwagi na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeżeli pragną Państwo uzyskać bardziej dogłębne zrozumienie tematu, serdecznie zapraszam do kontaktu – z przyjemnością wyjaśnię i pomogę zrozumieć aktualne zawiłości rynku nieruchomości.”